오늘은 재건축 절차를 확인해보는 시간을 가져보겠습니다.
우리나라에서는 아파트를 지어놓기만 하는 완판되는 시절이 있었습니다.
가난과 전쟁으로 주택이 너무나도 부족한 시절, 아파트의 등장은 그야말로 새로운 주거 대안으로 떠올랐는데요.
토지의 효율적인 이용으로 많은 사람들이 거주할 수 있으며 아파트 구조의 장점으로 인해 주거의 쾌적성이 확보되어 너도나도 아파트를 구매하던 시설이 있었습니다.
또한 주거의 기능만 있었던 것이 아니라 사람들에게 인기가 워낙 좋다보니 재테크같은 재산증식 수단으로도 가장 인기가 많았는데요.
그당시의 아파트들이 현재는 너무나도 오래되어 재건축을 해야 할 시기에 이르게됩니다.
아파트뿐만 아니라 빌라나 다가구, 다세대같은 주택이 있는 동네도 세월이 지나면서 낡고 오래되어 재개발을 해야 할 곳이 많은데요.
이런 재건축과 재개발 지역이 필요한 것은 서울에서도 강남의 개포재건축 단지라든가 은마아파트, 잠실5단지등 아직도 많이 남아있습니다.
그래서 정부와 지자체에서는 도시 및 주거환경 정비법을 바탕으로 기존의 오래된 아파트와 단독주택이나 빌라같은 다세대 및 일반상가가등으로 이루어진 오래된 동네를 모두 포함하여 재건축과 재개발 사업을 추진하기에 이르는데요.
재건축과 재개발 사업은 전형적인 절차사업으로 시작단계부터 완성단계까지 일정한 단계와 소요시간이 오래걸린다는 특징이 있습니다.
가장 먼저 재건축이나 재개발 계획이 세워지면 기존의 아파트나 상가, 단독주택이나 빌라, 일반상가 등 건축물에 대해서 안전진단을 실시하는데요.
그 후 안전진단을 통과하게 되면 본격적인 절차를 밟게 됩니다.
재건축과 재개발 사업은 민간이 주체로 하는 사업이다 보니 기존 주택과 상가등의 집주인들이 모여 조합설립인가를 받아야 합니다.
이 때 토지 등 소유자의 과반수 동의가 필요한데요.
조합설립을 하게되면 사업을 어떻게 실행할 것인지 하나하나 계획을 하게됩니다.
그리고 이러한 계획과 방법은 공사를 맡게 될 시공자를 선정하는데요.
바로 이때 많은 비리와 부패가 일어나기도 합니다.
시공자 선정에 낙찰을 조건으로 조합단체장이 몰래 돈을 받아먹다가 옥살이를 하는 경우도 부지기수이며, 주민들 동의를 받기까지 오랜 소요시간과 기간이 걸리기도 하는데요.
또한 주민들끼리 내 편, 저 편으로 나누어져 싸운는 경우는 너무나도 흔한 모습이며, 때로는 서로 법정으로 가는 경우도 엄청나게 많습니다.
가장 시끄러운 절차가 바로 이 단계, 조합설립인가인 것이죠.
조합설립인가 단계를 넘어서면 이제는 사업시행 인가를 받게됩니다.
조합에서 시공사와 함께 재건축과 재개발 사업을 향후 어떻게 하겠다는 것을 지자체장에게 허가받는 것을 골자로 하고 있는 단계인데요.
새로 만들어질 아파트 단지 (보통 아파트가 많습니다) 의 견폐율이나 용적률, 기부체납 여부나 단지의 배치와 평형 구성등을 모두 이 단계에서 정리하고 있습니다.
그리고 기존 세입자의 이주대책도 바로 사업시행인가에서 결정되죠.
여기까지 진행되면 재건축 사업의 큰 고개 하나를 넘었다고 생각하면 되는데요.
반대로 사업시행인가 단계에서도 많은 문제가 발견되기도 합니다.
시공자 입장에서는 자신들에게 떨어지는 돈이 없다고 판단하면 반대파를 종용하여 사업 구상을 철회시키거나, 지자체와는 초과이익 환수제같은 기부체납 여부나 그 정도에 따라 서로 극심한 대치를 하는 경우도 많습니다.
사업시행인가 다음에는 관리처분 인가가 기다리고 있습니다.
관리처분 인가란 재건축 조합과 조합원의 관계를 정리하는 단계로, 기존 주택이 얼마의 가치를 지니고 있는지 결정하고 새로 만들어질 아파트나 상가의 평형을 신청하는 단계입니다.
그리고 추가분담금을 얼마나 납부해야 하는지 모두 이 단계에서 결정이 되는데요.
그밖에 세입자의 보상도 모두 사업시행인가 절차에서 다뤄지고 있습니다.
이 단계에서 가장 중요한 내용으로 조합원 감정가와 권리가액이 결정되는데요.
기존의 집주인들은 이 단계에서 추가분담금 납부와 기존 집에 대한 감정가 및 권리가액을 합하여 새집을 얻는 것에 대한 이익을 따져보고 비교해봐서 새집을 들어갈 지 결정하게 됩니다.
이주비를 받는 것과 철거를 진행하는 단계도 바로 관리처분인가에서 다뤄지는 것이죠.
이 단계까지 재건축이나 재개발 사업이 진행되었다면 힘든 과정은 거의 없다고 할 정도의 단계입니다.
관리처분인가에서 이주비를 받고 집주인과 세입자가 이사한 뒤 철거가 시작되면 바로 착공에 들어가게 됩니다.
그리고 일반 분양분에 대해서 분양을 시작하는데요.
이 분양이 얼마나 잘 분양되는지에 따라 사업을 빨리 끝나기도 하고 늦게 끝나기도 합니다.
정비구역을 지정하고 조합설립인가와 사업시행인가, 관리처분인가, 착공 및 분양 입주까지의 재건축 절차가 모두 완성되고까지는 짧게는 5~6년 / 길게는 10년 이상도 걸리는데요.
오랜 소요시간과 기한이 걸리는 만큼 기존의 집주인들한테 그만한 보상이 떨어지는 경우도 많지만 요즘같이 불황일 경우에는 그 보상이 아주 작은 편이라 사업 진행 자체가 안되는 지역도 많습니다.
오늘은 재건축 절차를 확인해보는 시간을 가져보았는데요.
낡고 오래된 지역을 모두가 거주하고 지역으로 탈바꿈하는 것은 멋진 일이라 생각됩니다.
멋진 일을 하는 만큼 책임감을 갖고 최고의 동네와 마을로 변모하는 것에 사력을 다해 주었으면 합니다.